14 de septiembre de 2026
Si es no residente y propietario de un inmueble en España alquilado y no lo ha declarado, la salida es el modelo 210, presentado ejercicio a ejercicio dentro de los cuatro años no prescritos. Adelantarse a la Agencia Tributaria cambia el resultado: en lugar de sanción se aplica el recargo del artículo 27 de la Ley General Tributaria, entre el 1 % y el 15 %, con una reducción del 25 % si se paga en plazo. Además, la Orden HAC/623/2026 ha trasladado de enero a abril el plazo ordinario de presentación.
¿Qué significa regularizar un alquiler en España siendo no residente?
Regularizar es presentar por iniciativa propia las autoliquidaciones del modelo 210 que en su día no se presentaron, con su cuota y su recargo, antes de que la Agencia Tributaria le requiera. Alcanza a los ejercicios no prescritos y sustituye la sanción por un recargo.
El punto de partida sorprende a muchos propietarios extranjeros: el alquiler de un inmueble situado en España tributa aquí aunque el dueño no pise el país y aunque el inquilino le pague a una cuenta de Múnich o de Miami.
¿Y el convenio de doble imposición? No exime. Los convenios firmados por España siguen el modelo de la OCDE y atribuyen al Estado donde está el inmueble la potestad de gravar esas rentas; el convenio sirve después, en el país de residencia, para corregir la doble imposición.
Marco normativo aplicable a 14 de septiembre de 2026
- Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR): artículos 13.1.g) y 13.1.h), 24 —base imponible y gastos— y 25 —tipos de gravamen—.
- Orden EHA/3316/2010, de 17 de diciembre, que aprueba el modelo 210, en la redacción dada por la Orden HAC/623/2026, de 12 de junio (BOE de 23 de junio de 2026): plazos de presentación y domiciliación.
- Ley 58/2003, General Tributaria: artículo 27 (recargos), artículos 66 y 67 (prescripción) y artículo 191 (dejar de ingresar).
- Ley 35/2006, del IRPF, por remisión del artículo 24.6 TRLIRNR, para los gastos deducibles.
¿Cuántos años hay que regularizar y en qué plazos?
Cuatro años. El artículo 66 de la Ley General Tributaria fija ese plazo de prescripción del derecho de la Administración a liquidar, y el cómputo arranca al día siguiente de terminar el plazo de presentación de cada autoliquidación. Lo anterior está prescrito y no debe regularizarse.
Conviene detenerse aquí, porque el IRNR sin establecimiento permanente no funciona por años naturales, sino renta a renta: cada devengo se declara por separado, salvo que se opte por agrupar. Desde los devengos de 2024 cabe la agrupación anual de los rendimientos del mismo inmueble, del mismo pagador y con el mismo tipo. Antes, el reparto era trimestral.
Recientemente, se han actualizado las fechas de presentación del modelo 210:
| Renta y ejercicio | Plazo de presentación | Domiciliación del pago |
|---|---|---|
| Arrendamiento, devengos de 2023 y anteriores (declaración separada) | 20 primeros días de abril, julio, octubre y enero | Del 1 al 15 de esos meses |
| Arrendamiento, devengos de 2024 y 2025 agrupados anualmente | Del 1 al 20 de enero del año siguiente | Del 1 al 15 de enero |
| Arrendamiento, devengos de 2026 agrupados anualmente | Del 1 al 20 de abril de 2027 | Del 1 al 15 de abril |
| Arrendamiento sin agrupar, devengos hasta el tercer trimestre de 2026 | Se mantienen los plazos trimestrales (el 3T vence el 20 de octubre de 2026) | Del 1 al 15 del mes correspondiente |
| Arrendamiento sin agrupar, devengos desde el cuarto trimestre de 2026 | Del 1 al 20 de abril del año siguiente | Del 1 al 15 de abril |
| Renta imputada devengada el 31-12-2025 | Todo el año natural 2026 | Hasta el 23 de diciembre de 2026 |
| Renta imputada devengada el 31-12-2026 y siguientes | Del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente | Del 1 de abril al 23 de diciembre |
En una regularización estos plazos ya han vencido. El calendario importa por otro motivo: fija el día desde el que corren los meses de retraso y, con ellos, el recargo.
¿Cómo se calcula la cuota? Tipo, gastos deducibles y renta imputada
La base imponible es el importe íntegro cobrado del inquilino, sin IVA y, como regla general, sin deducir gasto alguno. La excepción del artículo 24.6 depende de dónde resida el propietario.
| Residencia fiscal del propietario | Tipo de gravamen | ¿Puede deducir gastos? | Base sobre la que se aplica el tipo |
|---|---|---|---|
| Estado miembro de la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein | 19 % | Sí, los previstos en la Ley del IRPF, acreditando vínculo económico directo e indisociable con la renta española | Rendimiento neto |
| Resto de Estados (EE. UU., Reino Unido, Suiza, Andorra, Latinoamérica…) | 24 % | No, según la letra de la ley. Ver el matiz jurisprudencial más abajo | Ingresos íntegros |
Para entenderlo mejor, indicamos un ejemplo: Propietario residente en Francia, piso en Valencia alquilado los doce meses de 2024 por 900 € mensuales: 10.800 € de ingresos. Gastos del ejercicio: 320 € de IBI, 720 € de comunidad, 180 € de seguro, 400 € de reparaciones y 2.700 € de amortización (3 % sobre el valor de construcción). Total, 4.320 €. Rendimiento neto: 6.480 €. Cuota al 19 %: 1.231,20 €. El mismo piso con un propietario residente en Estados Unidos: 24 % sobre los 10.800 € íntegros, 2.592 €. Más del doble.
Ese resultado es el que la Sentencia de la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 28 de julio de 2025 (rec. 636/2021) considera contrario a la libre circulación de capitales del artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, que también protege a residentes en terceros Estados. La sentencia reconoció a un residente estadounidense el derecho a deducir gastos en el IRNR. Es una vía abierta, no un criterio consolidado: la AEAT no ha cambiado su posición y cabe casación. Para un extracomunitario con gastos relevantes, la lectura práctica suele ser regularizar conforme al criterio administrativo y, en paralelo, pedir la rectificación de los ejercicios no prescritos invocando esa doctrina.
Una advertencia que ahorra disgustos: la reducción por arrendamiento de vivienda del artículo 23.2 de la Ley del IRPF no se aplica en el IRNR. Lo confirmó la Resolución del TEAC de 16 de diciembre de 2020 (RG 00/04465/2019), sobre un residente en Portugal. Ni el 60 % antiguo ni los porcentajes vigentes actualmente.
Los meses vacíos también tributan. Por los periodos en que el inmueble no estuvo arrendado procede la renta imputada: el 1,1 % del valor catastral si el municipio revisó los valores mediante valoración colectiva general en vigor en los diez periodos impositivos anteriores —o, para 2023, 2024 y 2025, si la revisión entró en vigor a partir del 1 de enero de 2012, conforme a la disposición adicional 55.ª de la Ley del IRPF— y el 2 % en los demás casos. Se devenga el 31 de diciembre y se prorratea por los días a disposición del propietario.
¿Cuánto cuesta regularizar tarde? Recargos frente a sanciones
| Situación | Recargo | Intereses de demora | Sanción |
|---|---|---|---|
| Presentación voluntaria dentro de los 12 meses siguientes al fin de plazo | 1 % más un 1 % adicional por cada mes completo de retraso (máximo, 12 %) | No | Excluida |
| Presentación voluntaria pasados 12 meses | 15 % | Sí, desde el día siguiente al término de los 12 meses | Excluida |
| Regularización tras requerimiento previo o inicio de comprobación | No procede recargo | Sí | Sí: infracción del artículo 191 LGT, con multa desde el 50 % de la cuota no ingresada |
El recargo admite además una reducción del 25 % si se paga en el plazo voluntario abierto con su notificación y se ha ingresado la deuda.
Volvamos al ejemplo francés. Los 1.231,20 € de 2024 vencían el 20 de enero de 2025. Presentados en septiembre de 2026, han pasado más de doce meses: recargo del 15 %, 184,68 €, que con la reducción quedan en 138,51 €, más intereses desde el 21 de enero de 2026. Si llega antes una carta de la AEAT, la misma cuota puede arrastrar una sanción de 615,60 €.
Cómo regularizar, paso a paso
- Acote los ejercicios. Cuatro años atrás desde el fin del plazo de cada autoliquidación y descartar lo prescrito.
- Separe meses alquilados y meses a disposición. Los primeros van como rendimiento; los segundos, como renta imputada.
- Reúna la documentación. Contratos, justificantes de cobro, facturas de gastos, recibo del IBI con referencia y valor catastral, escritura de compra para la amortización y certificado de residencia fiscal, con validez de un año e imprescindible para aplicar el 19 % y deducir gastos.
- Calcule cada autoliquidación con la normativa de su ejercicio, no con la vigente hoy.
- Presente un modelo 210 por cada devengo o agrupación, con el formulario del ejercicio correspondiente y uno por cada cotitular según su porcentaje.
- Ingrese la deuda y conserve los justificantes: cada autoliquidación generará su propia liquidación de recargo, que debe pagarse dentro del plazo voluntario para conservar la reducción del 25 %.
- Revise el resto de obligaciones, en especial el Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real y la coherencia con lo declarado en su país de residencia.
Errores frecuentes y cómo detecta Hacienda los alquileres no declarados
Se repiten seis fallos: olvidar la renta imputada de los meses vacíos; aplicar la reducción por vivienda del IRPF; presentar un único modelo 210 anual en ejercicios anteriores al cambio normativo; tributar al 24 % por no pedir el certificado de residencia; declarar por el total un inmueble en cotitularidad; y no comprobar si el inquilino practicó retención. Este último tiene recorrido: cuando el arrendatario es empresario o profesional —el caso típico del local de negocio— debe retener e ingresar mediante el modelo 216, con resumen anual en el modelo 296, y quien ha soportado esa retención no está obligado a declarar esa renta. En el alquiler de vivienda a un particular no hay retención y la obligación recae entera en el propietario.
Sobre la detección, conviene abandonar la idea de que un alquiler cobrado desde el extranjero pasa inadvertido. Las directrices del Plan Anual de Control Tributario y Aduanero de 2026 anuncian actuaciones para identificar arrendamientos no declarados y verificar los alquileres gestionados a través de plataformas. Se suman tres flujos de información: el modelo 238, que traslada a España los datos de las plataformas digitales conforme a la Directiva DAC7 y sustituyó al modelo 179 desde 2024; el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital, operativos desde el 1 de julio de 2025 para alojamientos de corta duración; y los cruces con el Catastro, las fianzas autonómicas y los consumos de suministros.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años atrás me puede reclamar Hacienda el alquiler no declarado? Cuatro. El artículo 66 de la Ley General Tributaria fija ese plazo de prescripción, contado desde el día siguiente al fin del plazo de presentación de cada modelo 210. Lo anterior está prescrito. Ojo: si la AEAT notifica una actuación de comprobación, el plazo se interrumpe y vuelve a empezar.
¿Qué recargo pago si presento el modelo 210 fuera de plazo? Un 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso durante el primer año, con un máximo del 12 %. Pasados doce meses, el recargo es del 15 % más intereses de demora. En ambos casos se excluye la sanción y el recargo se reduce un 25 % si se paga en plazo voluntario.
Vivo fuera de la Unión Europea. ¿Puedo deducir los gastos del alquiler? La letra del artículo 24.6 TRLIRNR reserva esa deducción a residentes en la UE y el Espacio Económico Europeo. La Audiencia Nacional, el 28 de julio de 2025, la extendió a un residente en Estados Unidos por la libre circulación de capitales. No es doctrina consolidada, pero abre la vía a rectificar los ejercicios no prescritos.
¿Tengo que declarar también los meses en que el piso estuvo vacío? Sí. Por esos días procede la renta imputada: 1,1 % o 2 % del valor catastral según el municipio, prorrateado por los días a disposición y devengado el 31 de diciembre. Es lo que más se olvida y lo que antes salta, porque el Catastro ya identifica al titular.
¿Puedo presentar un solo modelo 210 por todo el año? Para los devengos de 2024 en adelante, sí: cabe agrupar anualmente los rendimientos del mismo inmueble, del mismo pagador y con el mismo tipo. Para 2023 y ejercicios anteriores, no: una autoliquidación por cada trimestre natural en que se devengaron las rentas.
¿Y si mi inquilino ya me retuvo el impuesto? Si el arrendatario estaba obligado a retener —empresario o profesional— y lo hizo correctamente, esa renta no vuelve a declararse. Compruébelo en el certificado de retenciones: regularizar rentas ya retenidas obliga después a pedir la devolución de ingresos indebidos.
¿Me pueden sancionar si regularizo por mi cuenta? No por dejar de ingresar. El artículo 27 de la Ley General Tributaria sustituye la sanción por el recargo cuando la autoliquidación se presenta sin requerimiento previo. La clave está ahí: sin requerimiento. Notificado el inicio de actuaciones, esa vía se cierra.
Conclusión: quién da el primer paso
Regularizar un alquiler no declarado en España supone un ahorro considerable ya que se evita la sanción. El coste final no lo decide la cuota, sino quién se adelanta.
Si tiene un inmueble arrendado en España y no ha presentado el modelo 210, en Martínez-Cardós Abogados podemos ayudarle. Revisaremos qué ejercicios siguen abiertos, cuánto supone hoy el recargo y qué gastos puede deducir según su país de residencia.