Introducción al panorama del alquiler en Madrid
El mercado inmobiliario en Madrid ha experimentado importantes transformaciones en los últimos años. La capital española se ha convertido en uno de los epicentros de la demanda de vivienda, tanto para residencia habitual como para estancias temporales relacionadas con turismo o trabajo. Esta realidad ha provocado la diversificación de las modalidades de arrendamiento, cada una con sus particularidades legales, fiscales y prácticas.
En el contexto actual de 2025, resulta fundamental para los propietarios comprender las diferencias entre el alquiler tradicional, el alquiler de temporada y el turístico, ya que la elección de una u otra modalidad puede tener consecuencias significativas tanto en la rentabilidad como en la seguridad jurídica. Este artículo analiza exhaustivamente cada tipo de arrendamiento, sus ventajas e inconvenientes, así como los requisitos específicos que deben cumplirse en Madrid.
Fundamentos legales aplicables en 2025
El marco jurídico que regula los arrendamientos en España se asienta principalmente en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), con sus posteriores modificaciones hasta 2023. Esta normativa establece las bases para los distintos tipos de arrendamientos, aunque no regula todos por igual.
La LAU diferencia claramente entre arrendamientos de vivienda (tradicionales) y arrendamientos para uso distinto al de vivienda: de temporada. Por otra parte, excluye expresamente de su ámbito de aplicación los alquileres turísticos, que quedan sometidos a la regulación específica de cada comunidad autónoma.
En Madrid, además de la LAU, resultan aplicables el Decreto 79/2014 de la Comunidad de Madrid (con sus actualizaciones), que regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico, así como las ordenanzas municipales relacionadas con los usos del suelo y la convivencia vecinal. Como derecho supletorio, siempre encontramos el Código Civil español.
El alquiler tradicional o de vivienda
Definición y características esenciales
El alquiler tradicional o de vivienda es aquel que, según el artículo 2 de la LAU, «recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Es decir, se trata del arrendamiento que tiene como finalidad proporcionar un hogar estable al inquilino.
Esta modalidad está fuertemente protegida por la legislación, que busca garantizar la estabilidad habitacional del arrendatario mediante diversas medidas que limitan la libertad contractual de las partes, especialmente del propietario.
Requisitos formales para el arrendador
Para formalizar un contrato de alquiler tradicional, el propietario debe:
- Ser titular del inmueble o estar facultado para arrendar.
- Disponer del certificado de eficiencia energética.
- Contar con la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
- Tener la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad.
No existe obligación de inscripción en ningún registro específico, aunque sí es recomendable inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad para mayor seguridad jurídica.
Duración y prórrogas obligatorias
Una de las características más distintivas del alquiler tradicional es su duración mínima establecida por ley:
- Si el arrendador es persona física: duración mínima de 5 años.
- Si el arrendador es persona jurídica: duración mínima de 7 años.
Esto significa que, aunque se pacte una duración menor, el arrendatario tiene derecho a prorrogar el contrato anualmente hasta alcanzar estos plazos mínimos. Tras este periodo, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar con la antelación establecida, el contrato se prorrogará automáticamente por hasta tres años adicionales.
El arrendador solo puede recuperar la vivienda antes del plazo mínimo si necesita la vivienda para sí mismo o familiares de primer grado, siempre que lo haya hecho constar expresamente en el contrato y lo comunique con al menos dos meses de antelación.
El alquiler de temporada
Definición y marco legal aplicable
El alquiler de temporada es una modalidad contemplada en el artículo 3 de la LAU como «arrendamiento para uso distinto del de vivienda». Se caracteriza por cubrir la necesidad de vivienda no permanente del arrendatario, vinculada habitualmente a actividades como estudios, trabajo temporal o cualquier otra razón transitoria.
A diferencia del alquiler tradicional, esta modalidad se rige principalmente por la voluntad de las partes, aplicándose supletoriamente el Título III de la LAU y el Código Civil. Esto otorga mayor libertad contractual y menos protección al arrendatario.
Requisitos específicos para esta modalidad
Para que un alquiler sea considerado de temporada, debe:
- Tener una finalidad distinta a satisfacer la necesidad permanente de vivienda.
- Establecerse con carácter temporal (aunque no necesariamente breve).
- Reflejar claramente en el contrato la causa temporal que motiva el arrendamiento.
Es fundamental documentar adecuadamente la causa temporal, ya que en caso de conflicto judicial, el arrendador deberá probar que no se trata de un alquiler de vivienda habitual encubierto.
Duración y particularidades contractuales
Una de las grandes ventajas del alquiler de temporada es que no está sujeto a los plazos mínimos obligatorios del alquiler tradicional. Las partes pueden pactar libremente la duración, sin prórrogas forzosas. El contrato finalizará cuando llegue la fecha pactada, sin necesidad de preaviso.
Sin embargo, es importante establecer claramente en el contrato:
- La duración exacta del arrendamiento.
- La causa temporal que lo motiva.
- Las condiciones de entrega y devolución del inmueble.
- El importe de la renta (que suele ser superior al alquiler tradicional).
El alquiler turístico
Regulación específica en la Comunidad de Madrid
El alquiler turístico está expresamente excluido del ámbito de aplicación de la LAU según su artículo 5.e, quedando sometido a la normativa sectorial turística. En Madrid, se rige por el Decreto 79/2014 y sus posteriores modificaciones, que regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico.
Se considera vivienda de uso turístico aquella que se cede temporalmente y en su totalidad, amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada con finalidad lucrativa en canales de oferta turística, y que cumple los requisitos establecidos en la normativa.
Licencias y permisos necesarios
Para poder destinar una vivienda al alquiler turístico en Madrid en 2025, se requiere:
- Declaración responsable de inicio de actividad ante la Dirección General de Turismo
- Número de registro en el Registro de Empresas Turísticas
- Licencia de cambio de uso (en determinadas zonas de Madrid)
- Autorización de la comunidad de propietarios si los estatutos lo exigen
- Cumplir con la normativa urbanística municipal
Desde 2023, la normativa madrileña ha endurecido los requisitos para nuevas viviendas turísticas, especialmente en el centro de la ciudad, requiriendo un acceso independiente en muchas zonas.
Requisitos técnicos de la vivienda
La normativa exige que las viviendas de uso turístico cuenten con:
- Ventilación directa al exterior o patio
- Sistema de calefacción en todas las habitaciones
- Botiquín de primeros auxilios
- Extintor de incendios
- Plano de evacuación
- Hojas de reclamaciones
Además, se debe proporcionar un teléfono de atención 24 horas para incidencias relacionadas con la estancia de los usuarios.
Comparativa de las tres modalidades
Duración y estabilidad contractual
El alquiler tradicional ofrece la mayor estabilidad para el inquilino, con un mínimo garantizado de 5 o 7 años según el tipo de arrendador. En contraposición, el propietario tiene muy limitada su capacidad para recuperar la vivienda durante ese periodo.
El alquiler de temporada permite pactar libremente la duración, sin prórrogas forzosas, lo que otorga mayor flexibilidad al propietario. El contrato se extingue automáticamente al llegar la fecha pactada.
El alquiler turístico representa la opción más flexible, con estancias que pueden ir desde días hasta semanas, permitiendo al propietario recuperar inmediatamente la posesión tras cada reserva.
Protección al arrendador vs. arrendatario
La balanza de protección legal se inclina claramente hacia el arrendatario en el alquiler tradicional, mientras que en el alquiler de temporada existe un mayor equilibrio entre las partes.
En el alquiler turístico, el marco normativo favorece generalmente al propietario, aunque impone requisitos administrativos y técnicos más exigentes.
Aspectos fiscales determinantes
Régimen fiscal del alquiler tradicional
En el IRPF, los ingresos obtenidos por el alquiler tradicional se declaran como rendimientos del capital inmobiliario, con derecho a deducir:
- Gastos necesarios para la obtención de los ingresos (comunidad, IBI, seguros, etc.)
- Gastos de conservación y reparación.
- Amortización del inmueble.
- Una reducción del 50% si el destino es vivienda habitual del inquilino
El tipo impositivo dependerá del tramo correspondiente en la escala de gravamen del IRPF.
Tributación en el alquiler de temporada
Fiscalmente, el alquiler de temporada sigue el mismo régimen que el tradicional, con una diferencia crucial: no se aplica la reducción del 50% al no constituir vivienda habitual del arrendatario.
Esto supone una carga fiscal significativamente mayor, que debe compensarse con rentas más elevadas para mantener la rentabilidad neta.
Fiscalidad del alquiler turístico
El alquiler turístico tiene implicaciones fiscales más complejas:
- Si se prestan servicios complementarios (limpieza durante la estancia, desayuno, etc.), los ingresos se califican como rendimientos de actividades económicas.
- En caso contrario, se consideran rendimientos del capital inmobiliario, sin derecho a la reducción del 50%.
- Obligación de repercutir IVA al 10% cuando se presten servicios propios de la industria hotelera.
Esta modalidad suele soportar una mayor presión fiscal, aunque también presenta mayores oportunidades para la deducción de gastos asociados.
Tabla comparativa de las tres modalidades de alquiler
| Aspecto | Alquiler Tradicional | Alquiler de Temporada | Alquiler Turístico |
| Marco legal | LAU Título II | LAU Título III | Normativa turística autonómica |
| Duración mínima | 5-7 años | Según contrato | Por días/semanas |
| Prórroga | Obligatoria hasta 5-7 años | No obligatoria | No aplicable |
| Fianza legal | 1 mes de renta | 2 meses de renta | Variable según normativa |
| Rentabilidad | Baja-Media | Media-Alta | Alta (con mayor riesgo y gestión) |
| Flexibilidad para recuperar | Muy baja | Media | Muy alta |
| Fiscalidad | Favorable (reducción 50%) | Sin reducción | Sin reducción |
| Tiempo medio desahucio | 6-18 meses. Protección del contrato LAU | 3-6 meses. Limitado al tiempo fijado en contrato. | No aplicable |
| Licencias necesarias | No | No | Sí |
| Requisitos técnicos | Básicos | Básicos | Elevados |
Conclusiones
El panorama del alquiler en Madrid en 2025 ofrece diferentes alternativas, cada una con un balance distinto entre rentabilidad, seguridad jurídica y capacidad de recuperación del inmueble.
El alquiler tradicional sigue siendo la opción más segura y estable, aunque con menor rentabilidad y más dificultades para recuperar la posesión. Las protecciones legales al inquilino son máximas, lo que supone una mayor seguridad para el arrendatario pero también más restricciones para el propietario.
El alquiler de temporada representa un equilibrio interesante, permitiendo rentas más elevadas y recuperación programada del inmueble, sin las complejidades administrativas del turístico. Su principal reto es documentar adecuadamente la causa temporal para evitar recalificaciones judiciales.
El alquiler turístico, por su parte, maximiza la rentabilidad potencial a costa de una mayor complejidad administrativa, requisitos técnicos más exigentes y una gestión más intensiva. La reciente jurisprudencia sobre corte de suministros favorece a los propietarios en esta modalidad, aunque sigue siendo la que requiere mayor dedicación.
La elección final dependerá de las circunstancias particulares de cada propietario, la ubicación y características del inmueble, y los objetivos financieros a corto y medio plazo.
FAQs sobre alquiler en Madrid
1. ¿Puede un propietario convertir un alquiler tradicional en turístico al finalizar el contrato?
Sí, al finalizar un contrato de alquiler tradicional, el propietario puede destinar la vivienda al alquiler turístico, siempre que obtenga todas las licencias y permisos necesarios según la normativa madrileña vigente. Sin embargo, debe tener en cuenta las posibles restricciones urbanísticas en determinadas zonas de Madrid.
2. ¿Es legal establecer un contrato de temporada para estudiantes durante el curso académico?
Sí, el alquiler para estudiantes durante el periodo académico es uno de los supuestos típicos de alquiler de temporada, siempre que se establezca claramente en el contrato la vinculación con el curso académico y su duración determinada.
3. ¿Qué consecuencias tiene para el propietario que un juez recalifique un contrato de temporada como tradicional?
Si un juez determina que un contrato calificado como «de temporada» es en realidad un alquiler de vivienda habitual, las consecuencias incluyen: aplicación de la duración mínima legal (5-7 años), imposibilidad de desalojar al inquilino hasta cumplir dicho plazo, y posibles sanciones administrativas por fraude de ley.
4. ¿Puedo cortar los suministros a un inquilino que no abandona mi piso tras finalizar un contrato de temporada?
Según la reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, pueden cortarse los suministros a los okupas. Esto es, a aquellos “inquilinos” que entran a ocupar una vivienda vacía, en el caso de la usurpación, o un inmueble en el que reside una persona, en el caso del allanamiento. No sería aplicable a los casos de “inquiokupas”, aquellos arrendatarios que dejaron de abonar el arrendamiento.
5. ¿Cómo afecta la normativa sobre zonas tensionadas de 2023 a los diferentes tipos de alquiler en Madrid?
La normativa sobre zonas tensionadas afecta principalmente al alquiler tradicional, limitando los incrementos de renta en contratos nuevos sobre inmuebles que ya estuvieron alquilados previamente. No tiene impacto directo en alquileres de temporada ni turísticos, aunque indirectamente puede favorecer estas modalidades al no estar sujetas a control de precios.
No obstante, Madrid, por ahora, no está considerada como como zona tensionada.