18 de noviembre de 2025
La venta de un inmueble en España siendo no residente implica cumplir con obligaciones fiscales específicas que difieren sustancialmente de las aplicables a residentes. El vendedor no residente debe tributar por la ganancia patrimonial obtenida mediante el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), presentar autoliquidaciones específicas, y gestionar una complejidad normativa que incluye distintas regímenes según la ubicación de su residencia fiscal. Esta guía actualizada proporciona los pasos esenciales, la documentación obligatoria, y el tratamiento tributario diferenciado entre residentes comunitarios y extracomunitarios, incluyendo recientes sentencias judiciales que han modificado el panorama fiscal.
Comparativa fiscal: Residentes UE/EEE vs. Extracomunitarios en venta de inmuebles España 2025
Concepto de No Residente: Definición Legal y Acreditación
La determinación de la condición de no residente constituye un elemento fundamental para conocer las obligaciones fiscales aplicables en España. Conforme a la Ley del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (Ley 35/2006), una persona se considera residente fiscal en España si permanece más de 183 días al año en territorio español, o si tiene en el país el núcleo principal de sus actividades económicas o intereses vitales (tales como su cónyuge e hijos menores de edad dependientes).
Por el contrario, quien no cumpla estos criterios será considerado no residente a efectos tributarios. Esta condición no guarda relación con el permiso de residencia administrativa o el empadronamiento municipal, sino que constituye una cuestión de hecho determinada por criterios económicos y personales. Para acreditar la no residencia ante la Agencia Tributaria española, el contribuyente debe aportar un certificado de residencia fiscal emitido por la autoridad tributaria de su país de domicilio, con una validez de un año desde su expedición.
Este certificado resulta imprescindible para aplicar los convenios de doble imposición bilaterales que España ha suscrito con más de 100 países, evitando así una tributación duplicada sobre los mismos ingresos. Sin este documento, la Agencia Tributaria puede considerar que el contribuyente tiene la obligación de tributar como residente español, lo que generaría consecuencias fiscales muy gravosas.
Distinción Fiscal: Residentes Comunitarios vs. Extracomunitarios
Aunque se va avanzando en la materia, todavía subsisten diferencias importantes entre el régimen de ciudadanos de la Unión Europea/Espacio Económico Europeo (UE/EEE) y los residentes en terceros países.
En el caso de la venta de un inmueble, el tipo impositivo es idéntico para ambos grupos: 19% sobre la ganancia obtenida, calculada como diferencia entre el precio de transmisión y el precio de adquisición, más gastos e impuestos en la compra, menos gastos de venta. Esta equiparación constituye un avance importante, ya que anteriormente existían discriminaciones en otros aspectos de la tributación.
Para inmuebles arrendados (rentas de alquiler), la diferencia persiste aunque ha sido mitigada: los residentes comunitarios tributan al 19% y pueden deducir íntegramente los gastos operativos (IBI, comunidad, seguros, intereses hipotecarios, etc.), mientras que los residentes extracomunitarios tributaban históricamente al 24% sin derecho a deducción. Sin embargo, la sentencia de 2025 de la Audiencia Nacional ha extendido a los extracomunitarios el derecho a deducir gastos cuando acrediten su relación directa e indisociable con los rendimientos, igualando de facto el tratamiento fiscal.
Para inmuebles de uso propio (sin alquilar), ambos grupos deben tributar sobre una renta presunta calculada como el 1,1% o 2% del valor catastral, aplicándose el tipo del 19% a residentes comunitarios y del 24% a extracomunitarios históricamente, aunque la jurisprudencia reciente introduce incertidumbre sobre la vigencia de esta diferencia.
Proceso paso a paso: Venta de inmueble por no residente en España
Obligaciones Previas: El NIE Como Requisito Indispensable
Antes de proceder a la venta, todo no residente extranjero debe obtener el Número de Identificación de Extranjero (NIE), un documento obligatorio para cualquier operación con trascendencia fiscal en España.
El NIE no constituye un permiso de residencia ni implica obligación de permanecer en España, sino que es exclusivamente un identificador administrativo que la Dirección General de la Policía asigna a extranjeros que realizan actos económicos, profesionales o sociales en el territorio español.
Para ciudadanos de la Unión Europea, se obtiene el denominado NIE temporal, que tiene carácter administrativo y validez limitada. Para ciudadanos extracomunitarios, se tramita el NIE de no residente, que tiene carácter identificativo y puede tener validez indefinida en función de la necesidad. En ambos casos, la solicitud puede realizarse en España (Dirección General de la Policía o comisarías) o en las oficinas consulares españolas del país de origen.
El proceso de obtención suele demorarse entre dos y tres semanas, por lo que se recomienda iniciarlo con suficiente antelación. Sin NIE no es posible formalizar la compraventa ante notario ni cumplir con las obligaciones tributarias derivadas de la venta.
Documentación Necesaria para la Venta
La venta de un inmueble por no residente requiere acopiar documentación tanto del vendedor como del inmueble objeto de transmisión. El vendedor debe aportar una serie de documentación que desde Velora Realty, nuestra rama inmobiliaria, podrían reunir y proporcionar facilitando tanto la búsqueda de compradores y gestión inmobiliaria como la documentación contractual de la compraventa.
En el caso de que el no residente no pueda desplazarse personalmente a España para firmar la escritura, debe otorgar un poder notarial a un representante legal. Este poder puede formalizarse ante notario en el país de origen y debe estar legalizado con Apostilla de La Haya si procede de un país signatario del Convenio de La Haya de 1961, o mediante legalización diplomática en su defecto.
En todos los casos, la firma debe realizarse ante notario público español, quien verifica la legitimidad de los firmantes, verifica que no existan cargas ocultas sobre el inmueble, calcula y retiene el 3% sobre el precio de venta (modelo 211), y formaliza la escritura pública de compraventa.
Modelo 210: Declaración de Ganancia Patrimonial
El Modelo 210 es el formulario de autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de No Residentes mediante el cual el vendedor no residente declara la ganancia patrimonial obtenida en la venta de su inmueble.
El cálculo de la ganancia se realiza de la siguiente manera: se restan del precio de venta (valor de transmisión) tanto el precio de compra original como todos los gastos tributarios e inherentes a la adquisición (gastos notariales, registrales, gastos de asesoramiento fiscal, impuestos de transmisiones patrimoniales o sucesiones si fue herencia, etc.), y también se restan los gastos de transmisión asociados a la venta (comisiones de inmobiliaria si las hay, aunque estas suelen estar a cargo del vendedor pero si se deducen, deben constar en la escritura).
El plazo para presentar el Modelo 210 es de cuatro meses contados a partir de la fecha de la venta. Más específicamente, este plazo se calcula como: tres meses a partir del término del plazo de un mes que tiene el comprador para ingresar la retención del 3% (Modelo 211). Por ejemplo, si la venta se formaliza el 15 de marzo, el comprador tiene plazo hasta el 15 de abril para ingresar la retención; el vendedor tendrá plazo hasta el 15 de julio para presentar el Modelo 210.
En caso de pérdida patrimonial (venta a menor precio del que se compró), el vendedor no debe pagar impuesto alguno, pero sí debe presentar el Modelo 210 acreditando esta circunstancia para solicitar la devolución completa o parcial de la retención del 3% ingresada por el comprador.
Caso especial: Exención por reinversión en vivienda habitual (aplicable solo a residentes comunitarios). Si el no residente comunitario vendió su vivienda habitual en España y reinvierte el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual, puede acogerse a una exención de ganancia patrimonial, consignando en el Modelo 210 el tipo de renta 33 o 34 según corresponda.
Modelo 211: Retención del 3% a Cargo del Comprador
El Modelo 211 es el instrumento mediante el cual el comprador declara la retención obligatoria del 3% del precio de compraventa y la ingresa directamente en la Agencia Tributaria española.
Esta retención constituye un pago a cuenta del impuesto que el vendedor no residente deberá abonar por la ganancia patrimonial. No se entrega al vendedor, sino que se retiene en el momento de la firma ante notario, se especifica expresamente en la escritura que se ha practicado, y se ingresa separadamente en Hacienda.
El plazo para presentar el Modelo 211 es de 30 días naturales (incluyendo fines de semana y festivos) contados desde la fecha de formalización de la escritura pública de compraventa ante notario.
En caso de múltiples vendedores o copropiedad, el comprador debe presentar un Modelo 211 por cada vendedor no residente, reteniendo el 3% únicamente sobre la parte del precio que corresponda a cada uno según su porcentaje de propiedad.
Incumplimiento del plazo: Si el comprador no presenta el Modelo 211 en plazo, incurre en infracción tributaria grave con posibles sanciones del 50%-75% sobre la cantidad no ingresada, más intereses de demora que se calculan desde el vencimiento del plazo.
Plusvalía Municipal: La Responsabilidad del Comprador
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, es un tributo local que grava el incremento de valor del terreno desde su adquisición hasta su transmisión.
Desde 1999, cuando el vendedor de un inmueble es un no residente fiscal, la ley española ha eximido al vendedor del pago de este impuesto, pero traslada la obligación de pago al comprador, que actúa como «sujeto pasivo sustituto del contribuyente».
Esto implica que, aunque históricamente el vendedor era quien debía pagar el IIVTNU, en caso de venta por no residente es el comprador quien debe calcular, declarar y pagar el impuesto ante el ayuntamiento correspondiente, utilizando el formulario de cada municipio.
El cálculo del IIVTNU puede realizarse mediante dos métodos: la fórmula objetiva o la fórmula real. Si la plusvalía real es inferior a la objetiva, el contribuyente puede optar por el método real aportando la escritura de adquisición y comprobación de valores que hubiera recibido el vendedor.
Cooperación del vendedor: Para poder aplicar la fórmula real con precisión, es fundamental que el vendedor no residente proporcione al comprador copia de la escritura de adquisición original y, en su caso, la comprobación de valores que Hacienda le hubiera notificado, pues estos datos son necesarios para evitar pagar IIVTNU sobre ganancias inexistentes.
Derecho de reclamación: Aunque legalmente el comprador es quien paga, la Ley General Tributaria permite al comprador reclamar al vendedor no residente el reembolso del impuesto pagado. En la práctica, este importe suele retenerse conjuntamente con la retención del 3% o se pacta en la escritura una rebaja del precio que compense el pago de plusvalía.
Problemas en la reclamación: Dado que el vendedor es no residente, exigirle el reembolso judicialmente presenta dificultades significativas (domicilio en el extranjero, aplicación de convenios internacionales, ejecución de sentencias). Por ello es altamente recomendable pactar por escrito en la escritura de compraventa la forma en que el vendedor compensará al comprador por la plusvalía pagada.
Necesidad del Representante Legal: Cuándo es Obligatorio
Aunque la legislación española no hace formalmente obligatorio el nombramiento de representante legal para no residentes, la práctica aconseja encarecidamente esta designación, especialmente cuando el vendedor no puede desplazarse físicamente a España. Nuestro despacho, en colaboración con Velora Realty, podemos asumir esa representación del no residente facilitando así toda la operación.
Para residentes fuera de la Unión Europea (extracomunitarios), es recomendable designar un representante fiscal que actúe ante la Agencia Tributaria. Este representante puede ser un abogado, asesor fiscal o gestoría especializada, y facilita significativamente la cumplimentación correcta de los formularios 210 y 211, así como la gestión de eventuales reclamaciones o rectificaciones.
Las funciones principales del representante incluyen: asesoramiento en la estructura de la operación para optimización fiscal; redacción y revisión del contrato de compraventa y cálculo del impuesto a pagar; due dilligence del activo inmobiliario, otorgamiento del poder notarial si el no residente no puede asistir presencialmente; presentación de la declaración del Modelo 210 ante la Agencia Tributaria dentro del plazo de cuatro meses; seguimiento de la retención del 3% y gestión de eventuales devoluciones; y negociación con el comprador sobre la plusvalía municipal.
Poder notarial en el extranjero: Si el vendedor no residente no puede firmar presencialmente ante notario español, debe otorgar un poder notarial en su país de origen ante notario u oficina notarial, que debe ser legalizado mediante Apostilla de La Haya (si el país es signatario del Convenio de La Haya de 1961) o mediante legalización diplomática tradicional en su defecto, y probablemente requerirá traducción oficial al español.
Procedimientos Especiales: Acreditación de Residencia y Convenios de Doble Imposición
Para que se apliquen los tipos impositivos favorables previstos en los convenios de doble imposición que España ha suscrito con más de 100 países, el no residente debe acreditar fehacientemente su residencia fiscal en el país de destino mediante un certificado de residencia fiscal.
Este certificado debe ser expedido por la autoridad tributaria del país donde el contribuyente reside fiscalmente (Agencia Tributaria en España, IRS en EE.UU., Bundeszentralamt für Steuern en Alemania, etc.) y tiene una validez de un año desde su expedición. El certificado debe indicar explícitamente que se expide «a efectos del Convenio de Doble Imposición con el Reino de España» para que sea plenamente reconocido.
Caso especial: Estados extranjeros, gobiernos y entidades locales. Si el contribuyente es un Estado extranjero o alguna de sus subdivisiones políticas o entidades locales, la validez del certificado será indefinida, pues su situación fiscal no varía.
Sin certificado de residencia válido, la Agencia Tributaria considerará que el contribuyente no puede beneficiarse de los tratados internacionales, pudiendo aplicar tipos impositivos más altos (24% para extracomunitarios en alquileres, por ejemplo) o impedir deducciones de gastos.
Secciones de Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Cuál es la diferencia de tributación si soy ciudadano de Alemania versus de Canadá al vender un inmueble en España?
Ambos tributan el 19% sobre la ganancia patrimonial por la venta. La diferencia histórica es más notable en alquileres 19% para comunitarios con deducción de gastos vs. 24% para extracomunitarios sin deducción, pero desde la sentencia de la Audiencia Nacional de 2025, se ha abierto una vía para que los extracomunitarios pueden deducir gastos si acreditan su relación con los rendimientos, reduciendo la diferencia sustancial. Hay que tener en cuenta que a fecha actual de este artículo, NO es posible aplicar el 19% para los extracomunitarios.
¿Puedo vender mi vivienda en España siendo no residente sin nombrar representante legal?
Sí legalmente, pero es altamente recomendable designar representante si no puedes desplazarte a España. Deberás otorgar poder notarial legalizado mediante Apostilla de La Haya. En colaboración con Velora Realty , nos encargamos de la búsqueda de comprador o vendedor, redacción y revisión de contratos, due dilligence del activo, cumplimentación de modelos 210 y 211, evitando así errores costosos y gestionando la plusvalía municipal.
¿Qué sucede si la retención del 3% es superior a mi ganancia patrimonial neta?
Tienes derecho a la devolución del exceso retenido. Presentarás el Modelo 210 declarando tu ganancia real (o pérdida), y la Agencia Tributaria te devolverá la diferencia en los seis meses siguientes. Ejemplo: si retienes 9.000 euros pero tu ganancia real genera impuesto de 5.000 euros, recuperas 4.000 euros.
¿Cuál es el plazo exacto para presentar el Modelo 210 tras la venta?
Cuatro meses totales desde la fecha de la venta. Específicamente, tres meses contados a partir del término del plazo de un mes que tiene el comprador para ingresar el Modelo 211 (retención del 3%). Si vendes el 15 de marzo, el plazo vence el 15 de julio.
¿Puedo recuperar la plusvalía municipal que pagó el comprador?
Legalmente sí, pero resulta muy difícil en la práctica. La mejor estrategia es pactar por escrito en la escritura de compraventa cómo se compensará la plusvalía (rebaja de precio, división de costes, etc.). Sin pacto escrito, el comprador puede reclamarte judicialmente, pero siendo no residente, la reclamación presenta dificultades procedimentales y de ejecución.
Consideraciones Especiales: Sentencia de 2025 y Evolución Normativa
La sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025 (rec. n.º 636/2021) ha reconocido que los no residentes extracomunitarios tienen derecho a deducir gastos relacionados con el arrendamiento de inmuebles en España al calcular su IRNR, equiparando su trato al de los residentes comunitarios.
Este fallo tiene importancia trascendental, pues durante años la postura de la Administración había sido discriminatoria: permitía deducciones a residentes comunitarios (19% sobre rendimientos netos) pero obligaba a extracomunitarios a declarar ingresos brutos (24% sin deducción). La Audiencia Nacional consideró esta distinción discriminatoria respecto a la libertad de circulación de capitales reconocida en el Derecho de la UE, aplicada extensivamente a residentes de terceros países en virtud del principio de no discriminación.
En consecuencia, aunque el tipo impositivo para extracomunitarios sigue siendo potencialmente del 24% en alquileres (frente al 19% comunitario), la deducibilidad de gastos ha sido reconocida judicialmente, creando oportunidades de optimización fiscal. Se prevé que ulteriores sentencias del Tribunal Supremo consoliden esta doctrina y posiblemente equiparen también los tipos impositivos.
Conclusión
La venta de un inmueble en España siendo no residente requiere gestionar múltiples aspectos tributarios, administrativos y documentales. Mediante la designación de, representante legal, desde nuestro despacho y de la mano de Velora Realty, ofrecemos una asesoría 360 incluyendo la comercialización del activo, búsqueda de comprador o vendedor, redacción y revisión contractual, obtención del NIE obligatorio, presentación de la retención del 3% mediante Modelo 211 por parte del comprador, presentación de la autoliquidación de ganancia patrimonial mediante Modelo 210 en plazo de cuatro meses, cumplimiento de la obligación de plusvalía municipal (a cargo del comprador).
La recomendación final es no intentar realizar esta operación sin asesoramiento profesional especializado en fiscalidad internacional, pues los errores en cálculos, plazos o procedimientos pueden generar sanciones significativas, intereses de demora, y problemas administrativos que son difíciles de resolver desde el extranjero.