Cuando recibe la notificación de una herencia, una de sus primeras preocupaciones —más allá del inevitable momento emocional— gira en torno a una pregunta práctica y compleja: ¿cuánto vale realmente lo que voy a heredar? Esta cuestión no es meramente informativa. Del valor que se asigne a los bienes heredados dependerá directamente cuánto pagará en impuestos, cómo se repartirá equitativamente la herencia entre los coherederos y, en última instancia, si ese legado familiar representa una oportunidad o una carga económica.
La valoración de bienes hereditarios en España ha experimentado cambios normativos significativos en los últimos años, especialmente desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, que introdujo el concepto de valor de referencia catastral como base imponible mínima para el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En 2025, estos criterios se consolidan y presentan nuevos desafíos técnicos tanto para herederos como para profesionales del sector legal y fiscal.
¿Por qué es tan importante valorar correctamente una herencia?
Imagínese este escenario: ha fallecido su padre y le ha dejado un piso en el centro de Madrid, unas participaciones en la empresa familiar y un ajuar doméstico. Como heredero, necesita liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en un plazo de seis meses desde el fallecimiento. La Administración tributaria exigirá que declare el valor real de esos bienes en la fecha de fallecimiento, y si ese valor resulta inferior al que Hacienda considera correcto, puede enfrentarse a una comprobación de valores, con las consiguientes sanciones e intereses de demora.
Pero no es solo una cuestión fiscal. Si varios herederos deben repartirse esos bienes, surgirá inevitablemente la pregunta: ¿a qué fecha valoramos los bienes para garantizar un reparto justo? ¿En el momento del fallecimiento o en la fecha de la partición, que puede producirse años después? La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido criterios claros al respecto que todo heredero debe conocer.
Valoración a fecha de fallecimiento: el principio general del Impuesto sobre Sucesiones
El momento del devengo como punto de partida
El artículo 24 de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece de forma inequívoca que «el impuesto se devengará el día del fallecimiento del causante». Esto significa que, a efectos fiscales, el valor de los bienes debe determinarse tomando como referencia ese momento preciso, no cuando se acepte la herencia formalmente ni cuando se realice la partición entre herederos.
Este principio tiene una lógica jurídica clara: el artículo 657 del Código Civil determina que «los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte». Aunque los herederos no acepten formalmente la herencia hasta meses o incluso años después, jurídicamente ya son titulares de esos derechos desde el instante mismo del fallecimiento.
El Tribunal Supremo ha reiterado esta doctrina en múltiples sentencias. Como ejemplo, la Sentencia de 13 de julio de 2012 (Recurso 110/2009) señala expresamente: «La valoración de los bienes hereditarios debe referirse a la fecha del fallecimiento del causante, pues es en ese momento cuando se produce la transmisión mortis causa y el nacimiento del derecho de los herederos».
¿Qué ocurre si el valor de los bienes cambia entre el fallecimiento y la aceptación?
Una situación frecuente en la práctica: fallece el causante en enero de 2024, cuando su vivienda tiene un valor de mercado de 300.000 euros, pero los herederos no liquidan el impuesto hasta noviembre de 2024, momento en el que ese mismo inmueble vale 350.000 euros debido a la revalorización del mercado inmobiliario.
La normativa es clara: la valoración debe hacerse a fecha de fallecimiento (enero de 2024), no a la fecha de liquidación del impuesto. Este criterio protege al contribuyente de las fluctuaciones posteriores del mercado, pero también significa que no puede aprovecharse de posibles devaluaciones si estas se producen tras el fallecimiento.
El valor de referencia catastral: la gran novedad desde 2022
¿Qué es el valor de referencia y por qué es tan relevante?
Desde el 1 de enero de 2022, y tras la publicación de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, el valor de referencia catastral se ha convertido en la base imponible mínima del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando se heredan bienes inmuebles.
Este valor lo determina la Dirección General del Catastro en función de los precios de compraventa reales registrados ante notarios, las características catastrales de cada propiedad y los estudios de mercado de cada zona geográfica. Crucialmente, el valor de referencia no puede superar el valor de mercado del inmueble, ya que se aplican factores de minoración en su cálculo.
Puede consultar el valor de referencia de cualquier inmueble de forma gratuita en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es), introduciendo la referencia catastral o utilizando su certificado digital.
Diferencias fundamentales: valor catastral vs. valor de referencia
Es esencial no confundir el valor catastral (que sigue utilizándose para calcular el IBI y otros impuestos municipales) con el valor de referencia catastral (que se usa como base mínima para el Impuesto sobre Sucesiones).
El valor catastral suele ser significativamente inferior al valor de mercado —habitualmente entre un 30% y un 60% menor—, mientras que el valor de referencia pretende aproximarse más al valor real del inmueble. Esta diferencia puede suponer un incremento sustancial en la cuantía del impuesto a pagar.
¿Qué ocurre si el valor declarado es inferior al valor de referencia?
Aquí reside uno de los cambios más importantes de la reforma de 2022. Si usted declara un inmueble por debajo del valor de referencia catastral, Hacienda tomará automáticamente este último como base imponible del impuesto, sin necesidad de iniciar un procedimiento de comprobación de valores.
Por ejemplo: hereda una vivienda y considera que su valor de mercado es de 200.000 euros, pero el valor de referencia catastral es de 250.000 euros. Aunque usted declare 200.000 euros, Hacienda liquidará el impuesto tomando como base los 250.000 euros.
Solamente podrá declarar un valor inferior al de referencia si el valor real del inmueble declarado por usted es superior al valor de referencia, en cuyo caso deberá declarar ese valor real más alto.
Valoración de inmuebles: métodos y procedimientos actuales
Métodos técnicos de valoración inmobiliaria
Cuando necesita obtener una valoración profesional de un inmueble heredado, los expertos utilizan principalmente tres métodos reconocidos por la Orden ECO/805/2003, que regula las normas de valoración de bienes inmuebles en España:
Método de comparación: Es el más utilizado en la práctica. Consiste en comparar el inmueble con otros similares que se hayan vendido recientemente en la misma zona. La normativa exige un mínimo de 6 muestras o «testigos» comparables para garantizar la fiabilidad de la valoración. Este método es especialmente adecuado para viviendas en zonas urbanas donde existe un mercado representativo.
Método de capitalización de rentas: Se aplica fundamentalmente a inmuebles que generan rendimientos, como locales comerciales o viviendas en alquiler. Calcula el valor capitalizando al 20% el promedio de los beneficios de los tres ejercicios anteriores.
Método del coste de reposición: Útil para inmuebles singulares o de nueva construcción, calcula cuánto costaría reconstruir el inmueble en condiciones actuales, deduciendo la depreciación por antigüedad y estado de conservación.
La tasación oficial: ¿cuándo es necesaria?
Aunque los herederos pueden acordar libremente el valor de los bienes para el reparto entre ellos, para la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones es recomendable contar con una tasación oficial realizada por una sociedad homologada por el Banco de España o por un perito tasador colegiado.
Las principales sociedades de tasación homologadas en España incluyen Tinsa, Gesvalt, Arquitasa, Tecnitasa, Sotasa y CBRE Valuation, entre las 32 entidades autorizadas actualmente. Estas sociedades aplican los criterios técnicos de la Orden ECO/805/2003 y sus informes tienen plena validez ante la Administración tributaria.
El coste de una tasación oficial para una vivienda estándar oscila habitualmente entre 150 y 300 euros, dependiendo de las características del inmueble y la sociedad tasadora elegida.
Valoración de empresas familiares en herencias
Un desafío técnico y emocional
La transmisión de una empresa familiar por herencia representa uno de los supuestos más complejos de valoración. No se trata solo de cuantificar activos y pasivos contables, sino de determinar el valor real de un negocio en funcionamiento, considerando elementos intangibles como la cartera de clientes, el know-how, la marca y las expectativas de beneficios futuros.
Métodos de valoración aplicables
Para empresas que no cotizan en bolsa —la inmensa mayoría de las empresas familiares españolas—, la Ley del Impuesto sobre Sucesiones remite al artículo 16 de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio, que establece tres criterios alternativos:
Valor teórico del último balance auditado: Si la sociedad presenta cuentas auditadas con informe favorable, se tomará este valor teórico resultante del balance.
Si no hay auditoría favorable, deberá tomarse el mayor de estos tres valores:
- El valor nominal de las participaciones
- El valor teórico del último balance aprobado
- El valor resultante de capitalizar al 20% el promedio de beneficios de los tres últimos ejercicios
Esta metodología puede dar lugar a valoraciones muy dispares, especialmente en empresas con altos beneficios recurrentes, donde el método de capitalización puede arrojar valores muy superiores al valor contable.
La reducción fiscal del 95% por empresa familiar
Una de las ventajas fiscales más relevantes en España es la reducción del 95% de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones cuando se heredan participaciones en empresas familiares que cumplan determinados requisitos.
Requisitos fundamentales para aplicar esta reducción en 2025:
- Actividad económica real: La empresa debe desarrollar una actividad empresarial o profesional, no limitarse a gestionar un patrimonio inmobiliario o mobiliario (salvo que el arrendamiento de inmuebles se realice con al menos un empleado a jornada completa).
- Funciones directivas retribuidas del causante: El fallecido debía ejercer funciones de dirección en la empresa y percibir por ello una retribución que representara más del 50% del total de sus rendimientos de trabajo y actividades económicas.
- Mantenimiento de la adquisición: Los herederos deben mantener la participación durante 10 años desde el fallecimiento y no realizar actos de disposición que reduzcan sustancialmente el valor heredado.
El Tribunal Supremo ha aclarado recientemente (Sentencias 956/2025 y 969/2025 de julio de 2025) que para empresas de arrendamiento de inmuebles, basta con tener contratado un trabajador a jornada completa, sin necesidad de demostrar que existe una carga de trabajo efectiva que justifique esa contratación. Esta doctrina supone un importante alivio para los patrimonios inmobiliarios familiares.
El ajuar doméstico: un elemento frecuentemente olvidado
¿Qué se considera ajuar doméstico?
El ajuar doméstico incluye todos los bienes muebles destinados al uso personal y cotidiano del fallecido: muebles, electrodomésticos, ropa, menaje del hogar, vajilla, ropa de cama, objetos decorativos de uso corriente.
No forman parte del ajuar doméstico: joyas, obras de arte, vehículos, embarcaciones, colecciones de valor, antigüedades, ni el dinero en efectivo o las inversiones financieras.
La regla del 3% y sus excepciones
El artículo 15 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones establece que «el ajuar doméstico forma parte de la masa hereditaria y se valorará en el 3% del importe del caudal relicto del causante», salvo que los interesados asignen un valor superior o prueben fehacientemente su inexistencia o un valor inferior.
Durante años, la Administración tributaria aplicaba automáticamente este 3% sobre todos los bienes de la herencia, lo que generaba situaciones absurdas: por ejemplo, añadir un 3% en concepto de ajuar doméstico cuando la herencia solo consistía en fincas rústicas, dinero en el banco o participaciones sociales.
Doctrina del Tribunal Supremo: el ajuar solo se calcula sobre bienes afectos al uso doméstico
El Tribunal Supremo, en sus Sentencias 499/2020 de 19 de mayo y 342/2020 de 10 de marzo, estableció una doctrina clarificadora: el porcentaje del 3% no debe aplicarse sobre la totalidad de los bienes heredados, sino únicamente sobre aquellos que puedan afectarse, por su identidad, valor y función, al uso particular o personal del causante.
Esto significa que si la herencia está compuesta por fincas rústicas, locales comerciales, cuentas bancarias y participaciones empresariales, no procede añadir ajuar doméstico, porque ninguno de esos bienes estaba afecto al uso personal del fallecido.
Esta doctrina fue confirmada en una reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de noviembre de 2024, donde se anuló la liquidación de Hacienda que había añadido el 3% de ajuar doméstico sobre una herencia compuesta exclusivamente por fincas rústicas, dinero y valores.
Peritajes y discrepancias con Hacienda: la tasación pericial contradictoria
Cuando Hacienda considera que ha declarado de menos
Suponga que ha heredado una vivienda y la declara por su valor de mercado estimado de 250.000 euros (superior al valor de referencia de 230.000 euros). Sin embargo, Hacienda inicia un procedimiento de comprobación de valores y concluye que el inmueble vale 320.000 euros, emitiendo una propuesta de liquidación complementaria por la diferencia.
¿Qué puede hacer? Tiene derecho a promover una tasación pericial contradictoria, un mecanismo legal previsto en los artículos 57 y 135 de la Ley General Tributaria que permite al contribuyente impugnar la valoración administrativa mediante un informe pericial independiente.
Procedimiento de la tasación pericial contradictoria
Fase 1 – Solicitud: El contribuyente debe solicitarla expresamente en el plazo de 10 días hábiles desde la notificación de la propuesta de liquidación, comprometiéndose a depositar previamente el 5% del valor comprobado por la Administración como garantía.
Fase 2 – Peritación del contribuyente: El interesado debe presentar una tasación realizada por un perito independiente (preferiblemente una sociedad homologada por el Banco de España) que justifique técnicamente un valor diferente al comprobado por Hacienda.
Fase 3 – Designación de perito tercero: Si la diferencia entre ambas valoraciones supera el 10% del valor comprobado, se designa un perito tercero dirimente, habitualmente un técnico del Colegio Oficial correspondiente (arquitectos, ingenieros, etc.).
Fase 4 – Valoración definitiva: La tasación del perito tercero es vinculante y definitiva, con el límite de que no puede fijar un valor inferior al declarado inicialmente por el contribuyente ni superior al comprobado por la Administración.
Ejemplo práctico de tasación pericial contradictoria
Situación: Hereda una vivienda y la declara por 280.000 euros. Hacienda la comprueba en 400.000 euros. Usted solicita tasación pericial contradictoria y su perito la valora en 300.000 euros.
Cálculo de necesidad de tercer perito:
- Diferencia entre ambos valores: 400.000 – 300.000 = 100.000 euros
- Porcentaje sobre valor comprobado: 100.000 / 400.000 = 25%
- Como supera el 10%, es necesario nombrar perito tercero
Escenarios posibles tras la valoración del tercer perito:
Si el tercer perito valora la vivienda en 350.000 euros: Este será el valor definitivo (está dentro del rango 280.000-400.000). Los costes del tercer perito se reparten proporcionalmente entre Administración y contribuyente según la proximidad al valor de cada uno.
Si valora en 270.000 euros: Se tomará el valor declarado inicialmente (280.000 euros), que es el límite inferior. El contribuyente debe pagar los costes del tercer perito.
Si valora en 450.000 euros: Se tomará el valor comprobado por Hacienda (400.000 euros), que es el límite superior. La Administración debe asumir los costes del tercer perito.
Valoración para el reparto entre herederos: ¿a qué fecha?
La regla general: valoración en el momento de la partición
Mientras que para la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones los bienes deben valorarse a fecha de fallecimiento, para el reparto equitativo entre los herederos, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que la valoración debe realizarse en el momento de la partición.
La lógica es clara: si el fallecimiento se produce en 2020 pero la partición no se lleva a cabo hasta 2025, los bienes pueden haber experimentado importantes variaciones de valor (revalorización o depreciación). Valorarlos a fecha de fallecimiento para el reparto podría generar importantes injusticias entre los coherederos.
La Sentencia del Tribunal Supremo 1145/2003 de 4 de diciembre clarifica que debe aplicarse el «sistema ad valorem», es decir, el valor de mercado actualizado en el momento de realizar la partición.
Excepciones: cuando sí se valora a fecha de fallecimiento para el reparto
Existen situaciones en las que, incluso para la partición, los bienes deben valorarse a fecha de fallecimiento:
- Legados de cosa específica: Cuando el testador lega un bien concreto a un heredero determinado, ese bien se valora a fecha de fallecimiento, siendo su riesgo y beneficio exclusivo del legatario.
- Donaciones computables a la legítima: Los bienes donados en vida por el causante se valoran a fecha de fallecimiento para calcular si se ha respetado la legítima de los herederos forzosos.
- Asignaciones particionales del testador: Cuando el propio causante ha realizado la partición en su testamento, adjudicando bienes concretos a cada heredero.
Preguntas frecuentes sobre valoración de bienes hereditarios
¿Qué hago si no estoy de acuerdo con el valor de referencia catastral de un inmueble heredado?
Puede impugnar el valor de referencia presentando un recurso de reposición ante la Dirección General del Catastro en el plazo de un mes desde su notificación, o bien directamente un recurso contencioso-administrativo ante los tribunales. Deberá aportar una tasación profesional que justifique que el valor de referencia excede el valor de mercado real del inmueble.
¿Puedo valorar los bienes de la herencia por el valor catastral en lugar del valor de referencia?
No. El valor catastral (el que figura en el recibo del IBI) ya no es válido como base imponible para el Impuesto sobre Sucesiones desde enero de 2022. Debe utilizarse como mínimo el valor de referencia catastral, salvo que el valor real del inmueble sea superior.
Si vendemos rápidamente un inmueble heredado, ¿el precio de venta sirve como valor para el impuesto?
Aunque el precio de venta puede ser un indicio del valor real, la Administración puede considerar que no refleja el valor en el momento del fallecimiento si ha transcurrido un tiempo significativo o si existen circunstancias que justifiquen una valoración diferente (venta urgente, venta entre familiares, mejoras realizadas). Lo más prudente es realizar una tasación oficial a fecha de fallecimiento.
¿Qué ocurre si los herederos no nos ponemos de acuerdo sobre el valor de los bienes para repartirlos?
En caso de desacuerdo, cualquier heredero puede solicitar la división judicial de la herencia ante un juzgado, que nombrará un perito tasador judicial para valorar todos los bienes del caudal hereditario. Esta valoración será vinculante para todos los coherederos.
¿Es obligatorio hacer inventario de todos los bienes de la herencia?
Sí, para liquidar correctamente el Impuesto sobre Sucesiones es imprescindible realizar un inventario completo de todos los bienes, derechos, deudas y cargas del causante. Este inventario debe incluir: inmuebles, cuentas bancarias, vehículos, participaciones empresariales, ajuar doméstico, seguros de vida, derechos de crédito, etc. También deben restarse las deudas pendientes, gastos de última enfermedad y funeral, y cargas que graven los bienes.